樓市的幾個觀察︱黃元山

【2016年05月05日 11:30 上午】樓市的幾個觀察︱黃元山


一.政府關注整體風險

樓市辣招可分為兩類,一是稅收(特別印花稅SSD、雙倍印花稅DSD、買家印花稅BSD等),另一種是金管局的壓力測試(供款佔收入比例)和首期成數。金管局的辣招,不是針對樓價,而是所謂的「宏觀穩定措施」(Macro-prudential Measures),主要是關注整體經濟金融的槓桿和其穩定性。筆者覺得一個有趣的觀察是,坊間很多論者認為,本港樓市槓桿不高,例如有超過60%的房貸已經供完、首次置業的供款佔收入比例相對低等等,這些觀點都有道理,只是關注點在「內部」的槓桿(Internal Leverage),忽略了香港整體信貸和金融系統的膨脹,和資金流有密切的關係,而資金流的進出,可以說是本港經濟的一個外部槓桿因素(External Leverage),亦是坊間一般論述和金管局關注的整體風險不同的最重要分歧。

二.倘撤招應先撤DSD

稅務辣招,尤其是DSD,使「樓換樓」的難度加大,當樓市上升時,情況還不明顯,但當樓價轉勢向下(由去年尾開始),買賣兩閒,二手樓市就大幅萎縮。看情況,根據「Last in first out」的原則,當樓市進一步下跌之時,可能首先要考慮取消DSD,使長綫投資者和換樓客重回二手市場,使樓價的尋找過程(Price Discovery Process)更順暢。

三.供應斷層風險猶在

很多人只看到過去一兩年的私人單位落成量仍不是太高,卻忽略了今屆政府努力改劃用地和積極賣地的結果,會在未來幾年才在預先銷售(Pre-sale)的數字中慢慢浮現出來。雖然時間有其不確定性,但卻不能低估。不過,當「櫃桶底」的供應都用盡,中長遠來說,香港的土地供應仍然有極大的斷層隱憂。

當然,私樓的基本供求問題,和樓價不一定有即時關係;打個比喻,一間企業就算有非常好的基本因素(Fundamentals),如盈利增長等,都不一定等於其股價不會下跌,甚至猛跌,因為,所有人都知道除了基本因素外,股價也極受其他因素影響,例如資金流、市場情緒、經濟周期等。同樣地,單從基本的供求關係,樓市有其利好的基本因素,但不等於樓價永遠不會跌;不過,基本因素好但價格下跌,相對於基本因素差而價格下跌,投資的結論是完全不同的。

四.商廈供應長期不足

過去幾年,當局集中於找私樓單位,但對其他用途的土地供應,仍然相對有限。現時經濟下滑,住宅和各類型的商舖價格都有下調壓力,甲級商廈的租金仍然在升,反映了長期商廈供應不足的結果。


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