大陸買樓 搭高鐵香港返工?︱梁啟智

【2018年05月02日 1:35 下午】大陸買樓 搭高鐵香港返工?︱梁啟智


港鐵主席馬時亨日前表示,爭取在中國大陸高鐵站附近興建「香港模式城市」,香港青年可考慮在內地置業,到時就可以「住在大灣區」,然後搭高鐵返香港工。

其實呢,「在大陸多建幾個香港」這個講法,剛剛好三十年前已經有人提過,果條友叫鄧小平,個計劃叫做經濟特區同埋沿海開放城市。要在高鐵沿線找港人可以買的樓盤,現成在福田站和深圳北站已經有商品房供應。只不過,這些樓盤的呎價原來仲貴過天水圍嘉湖山莊。香港的年輕人現在連香港樓也買不起,馬時亨的說法是否有些少離地呢?

讓我先解釋一下methodology。首先,我集中睇福田站週邊行路可以去得到的樓盤,而且是檔次不能太差的大型屋苑。畢竟,香港人要返深圳住,總得在居住環境上比香港要好;如果在深圳還要住到城中村的話,不如香港住劏房算了。呎價數據來自深圳房地產信息網提供近三個月的成交均價(我也查過鏈家的數據,差不多)。人民幣以今日匯率 1.239 計算,平方米和平方呎以 10.76 倍換算。我特別花了一點時間確定網站所述的面積是指建築面積,而中國大陸所定義的建築面積和香港人所理解的建築面積可對應。

至於和香港的什麼樓盤比較,我假設這位我們香港青年在九龍站ICC返工,行路就可以去到西九高鐵站。雖然深圳福田至香港只要14分鐘車程,不過計埋過關、等車、出入車站等的時間,door to door 算一個小時也合理了。同樣計 door to door,由ICC去天水圍嘉湖山莊,應該也是一個小時左右。至於天水圍嘉湖山莊的呎價,以中原數據的最新公佈為準。有了這些基線,我們可以做比較了:

 

環繞福田站步行距離內的樓盤,唔好意思,全部都貴過嘉湖山莊好多。其中中海華庭轉回港幣的呎價,達到10,390,比嘉湖山莊貴33%!Okay, 福田是深圳的市中心,貴一點很正常。我們去遠一點,深圳北站如何?

很不幸,即使去到深圳北站,仍然比嘉湖山莊貴。首先,深圳北站步行範圍內沒有什麼大型屋苑,比較近的已經是隔一個地鐵站再行多五分鐘的中航天逸花園(樓下個商場幾好行,連Muji都有,我間中會去果度食西貝莜麵村)。要找個呎價和嘉湖山莊相對應的,就要到兩個站外的中海錦城花園。問題是去到深圳北,還要再轉兩個站地鐵,已經做不到一小時內 door to door 去 ICC。時間距離遠過嘉湖山莊,價錢一樣,我為什麼還要搬去深圳住呢?

又,就算你真的想買這些屋苑,我要提醒你它們都是大單位為主,所以總價往往是六百萬人民幣過外。有六百萬人仔的香港青年,真的會選擇住在深圳香港上班?問過父母/外父外母大人未?

公平點,馬時亨也不是說要在深圳,而是高鐵沿線再遠一點。問題是再遠的話,來往西九的班次就會少好多,可達度又會進一步下降。反過來,如果這些地方有高質素的樓盤,當地人都會有購買需求,亦唔會平得去邊。總的來講,馬時亨的比喻錯在一個很簡單的地方:他想像中的是住康州然後在紐約返工,但康州本身人口少過紐約好多;香港一小時高鐵範圍以內,個個城市人口都多過香港。紐約都會區可以向外擴展,香港唔可以,因為香港以北就係深圳,而深圳自己都唔夠地,就係咁簡單。當然,我唔信馬時亨真係有諗得咁清楚,甚至連深圳樓價實際係幾多都唔知。

最後,如果我真的要在深圳找一個比嘉湖山莊便宜的大型屋苑,當然一定搵到。例如萬科四季花城,圍返港紙都係五千幾蚊呎,深圳北站再轉地鐵搭多兩個站就到。

問題係如果要去到咁隔涉,有冇香港人會每日來回呢?有,但未必是馬時亨口中的青年,而是跨境學童。近年香港好流行一句話,就是叫新移民在大陸團聚。現實是這件事已經發生緊。對於好多排緊單程證未輪到來香港的配偶,他們會先在深圳居住,然後讓孩子每天跨境返學。根據《基本法》第24條第3款,「單非」一出世就係香港人,就算你唔俾佢呀媽來香港,細路仍然會在香港讀書,長大後都係會在香港定居(順帶一提,這點並不限於中國大陸,就算你同個烏克蘭老婆結婚,按《基本法》第24條第4款,只要你們的小孩在香港出世,一樣可以成為香港人)。可以想像,高鐵通車之後會有一定數量的跨境學童選用。按大陸慣例,每名高鐵旅客可以免費帶一名不同1.2米的小童乘車,每日走水貨的可以順手做埋帶跨境學童,到時跨境學童去油尖旺返學可能仲平過去元朗。目前油尖旺並唔屬於跨境校網,到時要唔要改變?香港政府準備好未?


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