內地樓市逐步回春|黃元山

【2015年05月26日 4:41 下午】內地樓市逐步回春|黃元山


最近人民銀行再次宣布減息降準,刺激內地樓市,不少人出動睇樓買樓。表面上內地樓市開始回春,事實上是否如此呢?

中國經濟尚處於轉型初期,經濟的「去槓桿化」導致M2(廣義貨幣)、社會融資總量增速減慢、通縮壓力增大,為了減少債務(或減慢債務增加的速度),令不少企業(尤其是負債過高的行業)承受較大壓力。

整體樓價仍算持平

中國政府為了經濟長遠發展,更樂見市民將資產投入股市而非樓市,因健康的股市能夠促進有競爭力的企業融資,更何況內地房地產企業的債務問題,仍需要一段漫長痛苦時期來消化。

內地政府欲改革經濟結構,經濟增長由固定投資轉為靠內需拉動,而現時股市暢旺亦提高消費者信心,但靠拉動消費及內需,經濟轉型較慢;再者整體經濟和房地產關係太大,為了保障經濟,不好一下子失去增長動力,看來內地政府暫時不可能一下子放棄依靠以往的增長模式。

幸好,與香港樓市持續高漲的情況不同,內地樓市雖然經歷了高峰和低谷,卻始終保持在一個較持平的水平;從全國數據來看,平均樓價由2011年每平米9,500元(人民幣,下同)至1萬元的水平,升至2015年約1.05萬元至1.1萬元的水平,升跌幅度不算大。

樓市跟隨股市發力

相對於內地股市,是一個有趣的比較,2011年至2012年國內生產總值(GDP)高速增長期間,股市下跌,現時GDP增長速度放緩,股市卻開始高歌猛進。內地樓市是否會重現同樣情況,繼股市之後發力呢?

照現時情況來看,內地樓市追回之前的落後並非不可能。當然,一綫城市和二三綫城市樓市狀況並不相同,從數據來看,北京消化目前的房屋儲量需要16個至17個月,上海、深圳只需要6個至9個月,成都卻長達70個月。

不過,這不代表樓市沒有希望。股市已經上升,樓價卻沒有上升,財富效應並未充分發揮效果,而且一綫城市目前面臨的問題和香港樓市一樣,即優質地皮愈來愈少,一幅土地變成住宅用地的過程愈來愈複雜。目前大部分城市已經撤銷房屋限購令,買賣自由度相應增加,樓市看來已經愈來愈活躍。


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